Kinnisvara – osta, müüa või hoida?

Üürimajade teema muutus aktuaalseks ka Londonis toimunud suveolümpia eel – selles Stratfordis olümpiamängude ajaks valminud majas teenis iga korter omanikele mitmeid tuhandeid eurosid tulu nädalas. Foto: Scanpix/CORBIS

Euroopa võlakriis süveneb ning majanduskeskkonna väljavaated on ebaselged, mis teeb olukorra kinnisvaraturul põnevaks. Kuigi kinnisvarasektoris äkilist hinnatõusu lähiajal tulemas pole, on see siiski turvaline rahapaigutus, arvestades kasvavat inflatsiooniohtu.

Madalate intresside tõttu pole mõtet raha pangaarvel hoida. Kinnisvarasse raha paigutamise huvi tõusu näitab maa-ameti statistika, mille kohaselt on tehingute arv võrreldes mullu sama ajaga tõusnud 32 protsenti. Keskmine hinnatase on aastaga tõusnud kümme protsenti, eriti Tallinnas, kus tööturg kiiremini taastus.

Kümneprotsendiline hinnatõus on pigem korrektsioon reaalse ehitushinna poole ning pole alust arvata, et kallinemine sama hoogsalt jätkub. Pigem toimub külgsuunaline liikumine praegusel tasemel, kuid viie aasta perspektiivis on hinnad kindlasti praegusest märgatavalt kõrgemad.

Tasub osta

Asjatu oleks karta, et võimalik majanduskriis hinnad oluliselt allapoole viiks. Põhi, mille kinnisvaramulli lõhkemine 2008. aastal tekitas, oli väga sügav – kuni 37 protsenti ning langeda pole enam kuhugi.

Praegu on ostmiseks hea aeg, kuna Euribor on läbi aegade madalaim. Pangamarginaalid on küll kevadisega võrreldes pisut tõusnud, aga kui arvestada, et inflatsioon on 3–5% aastas, maksab pank pigem laenuvõtjale peale. Tänu madalale intressile alaneb laenujääk kiiresti. Panga ees «sunnismaiseks» jäämise hirm on liialdatud, sest turg on likviidne ning ostetud vara on võimalik kas edasi müüa või üürida.

Äkilist hinnatõusu, mis oota­mist põhjendaks, tulemas ilmselt ei ole, pigem on ette näha vaikset ja stabiilset liikumist. Hind küll tõuseb, aga kindlasti mitte tempokalt. Uut buumi, mis hinnad kahe aastaga kahekordistaks, ei tule – selleks pole turul lihtsalt raha.

Ostmise puhul tuleks kindlasti arvestada, et vara oleks jõukohane – mõistlik on kasutada laenumakseks 15–25% netosissetulekust, mis võimaldab ka pisut säästa. Ostu- või müügitehingut tehes tasub arvestada, et pakkumis- ja tehinguhindade vahe on keskmiselt 3–5%. Normaalse tootlusega üürikorter teenib end tasa 15 aastaga.

Üürimajade nõudlus

Kui müümiseks otsest vajadust pole, tasub vara välja üüri­da. Üürihinnad on Tallinnas ja Tartus aastaga 20–25% tõusnud ja turg väga aktiivne – üüri­lise võib leida juba paari-kolme päevaga.

Kui korter üüritulu teenimiseks osta, tasub jälgida, et korteri ostuhind saaks üürituluga optimaalselt 15 aasta jooksul tasutud. Kui selline kaup õnnestub, on investeeringu tootlus kordades kõrgem pankade pakutavast tähtajalise hoiuse intressist.

Investorina tasuks kaaluda ka üürimajade ehitamist. See nišš on Eestis peaaegu olematu, kuid kapitalipaigutuse seisukohast mõistlik. Vaadates ehitushinda suletud netopinna kohta ja teenitavat üüritulu, on oskusliku majandamise korral võimalik investeering 12–15 aastaga tagasi teenida.