Enne kui otsustad eluasemelaenu võtta

Eluasemelaenude intressimäärad on madalamad kui kunagi varem. Illustratsioon: graafika: Silver Alt

Ka enneolematult madalate intressimäärade ajal erinevad pankade eluasemelaenude tingimused üsna palju.

Ehkki eluasemelaenude intressimäärad on langenud madalamale kui eales varem, tasub laenuotsust siiski põhjalikult kaaluda.

Enne eluasemelaenu võtmist peaks kõigepealt kaaluma oma vajadusi ja võimalusi. Nii nagu ettevõtetel, on ka peredel varad, kohustused, tulud, kulud ja rahavood. Ehkki eestlaste finants- ja mittefinantsvarad on viimase tosina aasta jooksul mitu korda kasvanud, on keskmise pere peamine sissetulek ikkagi palk.

Seega tuleks enne laenuvõtmist esiteks vaadata oma sissetulekuid. Üldise hinnangu kohaselt ei tohiks eluasemelaenu igakuise makse suurus ületada 30–40, äärmisel juhul 50 protsenti leibkonna sissetulekust.

Siinkohal tasub meeles pidada veel üht asjaolu. Enne kriisi oli enamikul inimestel ettekujutus, et kui ollakse tubli ja töökas, ei tohiks töökohaga probleeme olla. Praegu on selge, et töötuks jäämine ei pruugi säästa ka kõige pühendunumaid. Nagu mitme ettevõtte kriisiaja kogemused on näidanud, võib töökus koos kolleegidest kõrgema palgaga olla hoopis riskifaktor, sest tööandja võib kulude kärpimisel eelistada kogenud kõrgepalgalisele hoopis väljaõppeta inimest, kellele saab maksta vähem palka. Adumine, et kindlat töökohta pole enam olemas, on teinud inimesed ettevaatlikuks ja laene võetakse vähem, kui ülimadalad intressitasemed arvata lubaks.

Kui laenu on vaja uue elamispinna ostmiseks või uue eluaseme ehitamiseks, siis on valikuvõimalusi vähe. Laenu tuleb võtta niipalju, kui korter või maja maksab. Kui kavatsete soetada senisest parema eluaseme, siis vana eluaseme, mille ilmselt müüte, ja soetatava eluaseme hinnavahe.

Kui suur laen võtta?

Siin tuleb aga arvesse võtta, et laenu võtmisel on vaja ka omafinantseeringut. Omafinantseeringu suurus on sõltuvalt pangast ning tagatise väärtusest ja vanusest kuni 34 protsenti laenusummast.

«Juhul kui pere või üks pereliikmetest saab kasutada Kredexi käendust (noor pere või noor spetsialist), on minimaalne omafinantseering kümme protsenti,» täpsustas Nordea panga juhatuse liige Olavi Pakkonen.

Telereklaamis räägib keegi naine, et ta ei tahtnud pangast suurt laenu võtta ja eelistas seetõttu röövelliku intressimääraga kiirlaenukontorit. Eluasemelaenudel kehtib tõesti laenu tuhandetesse eurodesse ulatuv miinimumsumma. Suurpankadest saab SEBst laenu alates 1920 eurost, Nordeas on tallinlastele ja Harjumaa elanikele miinimumsumma 6400 eurot.

Lisaks laenusummale on kõige olulisem tingimus intressimäär, sest need kaks määravad ära teie kohustuste suuruse järgnevateks aastakümneteks. Laenubuumi ajal oli peaaegu ainuvaldav intressimäär kuue kuu Euribor, millele lisandus kliendi riskimarginaal. Viimati nimetatu oli peaaegu ainus pangati erinenud tingimus, mille järgi laenuvõtjad otsustasid, millisest pangast laenu võtta.

Praegu on valikuvõimalus märgatavalt suurem ning selles osas tundub kõige innovatiivsem olevat SEB, kus eluasemelaenu baasintress võib olla 1, 3, 6 või 12 kuu Euribor või (pikemaks perioodiks) fikseeritud

euro baasintressimäär. Intressimarginaal sõltub kliendist ja projektist. Baasintressi liiki on võimalik laenuperioodi jooksul muuta, näiteks intressi fikseerida.

«See ei too üldjuhul kaasa laenu intressimarginaali muutmist,» kinnitas SEB eraisikute suuna arendusjuht Triin Messimas.

12 kuu Euribor on eluasemelaenude baasintress ka Swed­bankis ja Sampo pangas.

Lisaks Euriborile pakuvad Nordea ja Swedbank arvestuse aluseks panga enda baasintressi, millele lisandub samuti kliendi riskimarginaal, aga võidakse lisada veel Eesti majandusriski marginaal.

Intress ja põhiosa

Üheks oluliseks valikukohaks on maksegraafiku tüüp. Eluasemelaenude tagasimaksegraafik võib olla kas annuiteedi- või võrdse põhiosaga maksetena.

Laenu tagasimaksmise algusaastatel koosneb igakuine makse peamiselt intressist. Laenu põhiosa moodustab maksest väiksema osa. See tähendab, et esimestel aastatel maksad pangale peamiselt raha kasutamise eest, mitte laenu ennast. Mida kauem oled laenu tagasi maksnud, seda suurema osa maksest moodustab laenu põhiosa, intressiosa väheneb kuust kuusse.

Võrdse põhiosaga maksegraafiku puhul on laenu põhiosa tagasimakse kogu aeg ühesugune. Põhiosa tagasimaksele lisandub intress. Kuna intressi arvestatakse laenusumma jäägilt, on intressimaksed alguses suuremad, hiljem aga väiksemad. Arvestades praeguseid rekordmadalaid intressimäärasid, tundub kasulikum olevat just see variant.

Ja lõpuks laenu pikkus. Praegu saab Eestis eluasemelaenu võtta kuni 40 aastaks. Pikaajalise laenu eelis on küll väiksemad tagasimaksed, aga intresside tõttu teeb see laenu lõppsumma kallimaks. Tähelepanuta ei tohi jätta ka eluasemelaenudega kaasnevaid ühekordseid kulusid: hindamiskulu, notaritasu, lepingu sõlmimise tasu, riigilõiv jm.

Soodsatele laenutingimustele vaatamata pole eluaseme ostmine ainus võimalus.

«Noortele soovitaksin kaaluda üürimist,» pani ette Sampo panga jaepanganduse direktor Helen Lulla. «Alati ei ole mõistlik alustada kooselu pikaajalise laenukohustusega,» lisas ta.