Ebapädev maakler tekitab probleeme nii omanikule kui ostjale

Kärt Pill Foto: MTÜ Kinnisvaramagnaadid

Soetades uut kodutehnikat usaldame tihti müügimeest, kuna eeldame, et ta on antud alal pädevam kui meie. Kui kodutehnika ostmisel saame endale lubada eksimust, siis kinnisvara soetamise korral võib vale otsuse tegemine olla tunduvalt valusam.

Kas kinnisvara ostmisel saame usaldada ainult müügimeest? Olles viimasel ajal kokku puutunud maaklerite tööga, olen pidanud tõdema, et ka siin kehtib reegel «usalda, aga kontrolli».

Kuna töötan kinnisvara valdkonnas, palus mu hea sõbranna, et ma oleksin abiks uue kodu soetamisel. Kinnisvaraportaale uurides jäi silma üks korter. Kuulutusel paistis kõik ilus ja tore. Müüa renoveeritud korter rahulikus piirkonnas, korteri suurus 38 ruutmeetrit, kaks tuba, esimene korrus, eraldi sissepääs. Objekt oli sobilik ja  korteri vaatamine sai kokkulepitud. Maakleriga kohtudes tundus kõik hästi olevat. Maakler rääkis pikalt, kuidas korter on täielikult renoveeritud ning mis materjale kasutatud. Korteri omanik ise töötas ehituse valdkonnas, seega ehituskvaliteet pidi maakleri sõnul kõrge olema. Küsimusele, kas korteril on kasutusluba ja kas renoveeritud on projekti kohaselt, tuli vastuseks, et kõik on korras, kasutusluba olemas ning kõik vajalikud dokumendid ka. Kui hakkasime lahkuma, mainis maakler möödaminnes, et kui soovite saada laenu, siis hindamisakt on tehtud 27 ruutmeetri peale. Põhjenduseks toodi, et korterit ei ole ära «registreeritud», kõik projektid on olemas, lihtsalt polnud aega sellega tegeleda. Korterit olevat suurendatud kuuri arvelt. Täpsustavatele küsimustele, et kuidas ikka saab korterit suurendada kortermaja maa arvelt ja kas teised korteriomanikud on sellega nõus, vastas maakler ärritunult, et teised korteriomanikud on ehitusprojekti allkirjastanud ja kuur oli antud korteri kasutuses, seega probleemi ei ole. Lubati, et kui on suurem huvi, saame omanikuga kokku ja vaatame kõik dokumendid üle. Maakler vabandas, et ta peab kiirustama teisele korteri näitamisele ja lahkus.

Mille vastu maakler eksis?

Esiteks, kui korter on ehitamisjärgus ja uut kannet kinnistusraamatusse uue pindalaga ei ole tehtud, siis ei saa olla korteril kasutusluba. Teiseks, korteri suurendamine korterelamu maa arvelt saab toimuda ainult kõikide maaomanike ehk siis teiste korteriomanike notariaalsel nõusolekul. Vähendatakse ju kõigi teiste korteriomanike reaalosa. Ainult ehitusprojekti allkirjastamisest ei piisa. Kuna maakleri ütlused tekitasid kahtlusi, helistasin täpsema info saamiseks kohaliku omavalitsuse ametnikule. Seal oldi kursis antud korteriga ja probleeme oli teisigi. Selgus, et kuna ehitamisel ei oldud jälgitud kõiki juriidilisi toimingid, peab kasutusloa taotlemisel tegema ehitusekspertiisi, tõendamaks, et kõik on ehitatud vastavalt nõuetele. Kui kõike eelnevalt arvesse võtta, on korteri nn legaliseerimine väga kulukas ja ajamahukas. Siit tekib küsimus, kas maakler teadlikult varjas ja andis valet informatsiooni või hoopiski puudusid tal vastavad teadmised, et ise nendele probleemidele tähelepanu pöörata?

Mis teadmised peavad maakleril olemas olema?

Kohtumine tekitas palju küsimusi just maaklerite pädevuse üle. Kas kinnisvara soetamisel peab alati müügiprotsessi kaasama pädeva konsultandi, kes kõik objektid kriitilise pilguga üle vaatab? Mis roll on siis maakleril? Uurides kinnisvara müügiportaalides olevaid kuulutusi, võib leida palju vastukäivat ja segast informatsiooni. Eriti võib raskusi tekkida inimesel, kes soovib soetada maatükki. Tihti on olemas küll kinnistu andmed (suurus, asukoht, juurdepääs), aga info, mida sinna on võimalik rajada, puudub. Mida ütleb antud kinnistu kohta kohaliku omavalitsuse üldplaneering, mida ehitusmäärus? Kuidas ja mis tingimustel saab kinnistut hoonestada? Mis kitsendused kinnistul paiknevad? Samuti tekitab segadust lause «sobib ideaalselt elamu ehitamiseks». Ostja soovib teada, kas ja mis tingimustele on võimalik hoonet sinna rajada. Kahtlen, et automüügikuulutusest võib leida lauset  «auto sobib sõitmiseks». Auto sõidab või mitte. Kas sobib või mitte, on juba maitse küsimus!

Võtsin lähema vaatluse alla järgneva kuulutuse:

«Kinnistu piirneb ühest küljest männimetsa- ja järvega ning teisest küljest jõega. Juurdepääsuteed kinnistule olemas. Looduslikult kaunis koht ning sobiv eramu või suvemaja rajamiseks.»

Jällegi ilust tekst, ilusate piltidega, aga mis see minule kui potentsiaalsele ostjale annab? Kulutasin kümme minutit ja sain teada, et kinnistul on III kategooria kaitsealune liik, samuti läbib kinnistut magistraalgaasitoru kaitsevööndiga kümme meetrit ja kinnistule laskuvad veekaitselised piirangud. Tutvudes kohaliku omavalitsuse üldplaneeringuga, selgus, et tegu on üleujutusalaga ja saja protsendi ulatuses katab kinnistut rohevõrgustiku koridor. Kust pärineb teadmine, et sinna saab hooneid ehitada? Kui müüjal on olemas info, mis tingimustel saab sinna elamu või suvemaja rajada, peaks see seal ka kirjas olema.

Isegi kui krundil on olemas ehitusõigus, siis tihti ka sellekohane info, mida ja mis mahus ehitada, puudub. Miks on nii, et kui müüakse korterit, on väga täpselt kirjeldatud hoone põhiandmed (korruselisus, tubade arv, üldpind jne), aga krunti müües piisab sõnast «detailplaneering».

Näiteid võib tuua lõputult:

«Detailplaneering. Müüa elamumaa looduskaunis ja rahulikus kohas Tartust 20 km. Elektriga liitumine ampritasu eest.»

«Detailplaneering. Müüa ühepereelamu krunt uues elamurajoonis Tartu linnaserval. Olemas liitumised tsentraalse vee-, kanalisatsiooni ja gaasi trassidega ning Eesti Energiaga, võimsus 3X16 A. Paigaldatud on ka Elioni optiline kaabel. Tänavad asfalteeritud. Kogu territooriumil on välja ehitatud maaparansussüsteem. Paigaldatud on tänavavalgustus.»

....

Kuulutusi lugedes tundub, et kinnistu ostmisel peetakse kõige olulisemaks hoonet teenindava taristu olemasolu, mitte see, mida sinna reaalselt ehitada saab. Miks ei ole kirjas midagi krundi ehitusõigustest (hoonete arv, hoonete korruselisus, ehitusalune pindala), kas maakleril see info puudub? Kahtlen, kuna kõik detailplaneeringud on avalikud ja suuremate valdade ja linnade kodulehtedelt leitavad. Kas osav müügitrikk? Laiskus? Oskamatus lugeda detailplaneeringut?

Mida peab kinnisvara ostmisel ja müümisel arvestama?

Kinnisvara müümisel peaks meeles pidama, et kui müümisel on ostjale esitatud vale informatsiooni, on ostjal pärast müügitehingu sõlmimist varjatud puuduste ilmnemisel õigus müügist taganeda. Seega peab kindel olema, et maakler objekti näitamisel ebaõiget informatsiooni ei jagaks. Kinnisvara ostmisel tasub täpselt küsida, mis faktidele maakler toetub. Lause «on sobilik elamu ehitamiseks» on paljasõnaline, on vaja teada, kas ja mis tingimustel. Muidugi on soovitav kinnisvara ostjal või siis müüjal ennast asjaga kurssi viia. Abiks on maa-ameti geoportaal, kus saab tutvuda kinnistul paiknevate kitsendustega ja valdade ja linnade kodulehed, kus võib tutvuda üldplaneeringute ja detailplaneeringutega. Lisaks eelnevalt on soovitav võtta ühendust kohaliku omavalitsuste ametnikega, kes valdavad pädevat informatsiooni. Usaldusväärne maakler peab tegelikult selle eeltöö ise ära tegema.

Kas tasub lootma jääda ainult maaklerite teadmistele ja oskustele?

Usun, et kui leida usaldusväärne partner, siis jah. Kinnisvara turul tegutsevad erineva tausta ja haridusega maaklereid. Kuigi olen ise pikalt kinnisvaravaldkonnas tegelenud, kasutan ikka kindluse mõttes maakleri teenust, kuna olen leidnud endale usaldusväärse partneri. Valides endale maaklerit, ei tasuks karta küsida, mis on maakleri eelnev kogemus, mis haridus tal on ja kas maakler on läbinud koolitusi. Maaklerite täiendkoolitusega tegelevad paljud ettevõtted ja ühingud, seega huvi korral saab maakler oma teadmisi täiendada või juba õpitu üle korrata. Seega on lootust, et kinnisvara turul tegutsevate maaklerite pädevus paraneb ja usaldatavus tõuseb.

*Artiklis on muudetud kinnisvaraobjektide tehnilisi andmeid, et neid ei saaks seostada reaalsete objektidega.