/nginx/o/2012/10/09/1364650t1h0cd1.jpg)
Viimasel ajal kinnisvaraturu kommentaarides ilmunud liigpositiivsed ootused idapoolsete välisinvestorite suhtes on osutamas meie kinnisvaraturule karuteenet, kirjutab 1Partner Kommertskinnisvara juhtivpartner Aivo Hallist Postimehe erilehes Kinnisvara ja Ehitus.
Ostuhuvilisi investoreid Venemaalt on küll rahapaigutuseks sobilikke võimalusi otsimas mitmeid, kuid üleliigne optimism on kohalike kinnisvaramüüjate ootused liialt kõrgele kruvinud.
Paljukommenteeritud Vene päritolu investorid on otsimas head kaupa üüritootlusega 8–10 protsenti, neile aga pakutakse kinnisvara, mille tootlus peaks investori arvates olema 15 protsenti.
Kaheksaprotsendiline tootlus on reaalne heas asukohas olevate investeerimisobjektide puhul, kus on pikaajaliste üürilepingutega stabiilsed üürnikud. Kui aga tegemist on madala krediidireitinguga üürnikega, halvas asukohas oleva remontivajava hoone ning lühiajaliste üürilepingutega, tuleb rääkida juba märksa kõrgematest riskidest ja kõrgematest tootlustest – selline on investorite mõttemaailm.
Välisinvestoritelt oodatakse tihti kohalikust keskmisest turutasemest kõrgemat tehinguhinda, mis pärsib investeerimisobjektide müüki, seda võimendab kohalik nõrk müügioskus. Sageli on müügimaterjalid kehvalt ette valmistatud. Samuti häirivad investoreid müüjate läbirääkimiste käigus muutuvad nõudmised.
Kui Eestis mõistliku hinnaga kinnisvarakaupa teha ei saa, lahkuvad segadusse aetud investorid Läänemere kaldalt Šveitsi ja Londonisse, mis on venelaste alternatiivsed eelistatud investeerimispiirkonnad.
Kinnisvaramüüjad peaksid kahe jalaga maa peal seisma – Venemaal on rikkust palju, kuid seda ei kulutata hoolimatult. Turutingimuste lähedaste hinnaootustega investeerimisobjektid leiavad huvilised loetud nädalate ja kuudega.
KINNISVARAOSTJATE TÜÜPVEAD
Kinnisvara ostmine on paljudele elu suurim finantstehing. Sellest lähtuvalt võiks eeldada, et ostu kaalutakse pikalt ja põhjalikult ning valik on nii ratsionaalne kui võimalik. Samas näitab praktika, et tihti lähtub ost emotsionaalsest otsusest ning sellega kaasnevad paratamatult mõned tüüpvead.
1. Kiirmüük või pankrotivara – «Kiirmüük on levinumaid müüginippe, mida mõned maaklerid kurjalt ära kasutavad. Kui ostuhuviline näeb kiirmüügi või pankrotivara kirja, eeldab ta automaatselt, et saab objekti alla turuhinna. Tegelikult võib olla vastupidi – ostja maksab turuhinnast rohkem. Selle vea vältimiseks soovitan klientidel teha alati põhjalik turuanalüüs või küsida nõu maaklerilt, kes tunneb kohalikku turgu.» (Urve Lihten)
2. Ideaalse pakkumise ootamine – «Kes meist ei sooviks maalilises kohas, ilusa arhitektuuriga ja kvaliteetselt ehitatud kodu, mis on saadaval poolmuidu. Kahjuks selliseid pakkumisi päriselus tihtipeale ei kohta. Ostja, kes on liiga valiv, võib lasta minna nii mõnelgi heal pakkumisel, mida ta hiljem kahetseb. Enda otsusega on tavaliselt rahul need, kes mõtlevad enne põhjalikult läbi, millised on nende vajadused, soovid ja võimalused ning lähtuvad otsimisel nendest kriteeriumitest.» (Triinu Liis Raudmägi)
3. Ebarealistliku pakkumise tegemine – «Aeg-ajalt kohtab ostjaid, eriti välismaalasi, kes mõtlevad, et Ida-Euroopas saab kinnisvara võileivahinnaga ning nad teevad objektile ebarealistlikult madala pakkumise. Näiteks pakutakse 300 000-eurose maja eest 200 000 eurot. Maaklerina olen kohustatud selle pakkumise kliendile edastama, kuid tihtipeale on tulemuseks solvunud klient, kes ei soovi ostjaga isegi läbirääkimisi jätkata. Läbirääkimised on kinnisvaratehingute puhul igapäevased, kuid ülimadal pakkumine võib anda soovitule risti vastupidise tulemuse.» (Kristiina Laas)
Allikas: Epicenter